서울 전역이 움직였습니다. 10월 15일, 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 한마디로 3중 규제의 시대 개막이라 할 수 있습니다. 서울과 수도권 주요 지역이 동시에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶이면서 시장 전체가 거대한 변곡점을 맞고 있습니다
이번 조치는 단순한 규제 강화가 아니라 부동산 시장의 유동성과 구조를 근본적으로 재편하려는 강력한 신호로 해석됩니다.
1. 3중 규제 의미
이번 대책의 핵심은 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 것입니다. 앞으로 서울에서 주택을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 결과적으로 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’는 거의 불가능해졌습니다.
정부는 “사는 즉시 살아야 한다”는 원칙을 시장에 확실히 심은 셈이죠. 지정 지역은 서울 25개 전 구와 경기도의 분당, 과천, 성남, 수원 일부를 포함합니다. 이 조치는 실수요 중심으로 시장을 전환하려는 정책적 의도가 분명하게 드러난 부분입니다.
2. 돈줄 완전히 잠그다
두 번째 핵심은 대출 규제입니다. 정부는 이번 대책을 통해 사실상 “대출로 집 사는 시대는 끝났다”는 메시지를 전했습니다.
15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억~25억 원은 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원까지만 가능합니다. 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)는 기존 70%에서 40%로 축소되었으며, 생애 최초 구입자에게만 70%가 유지됩니다.
기존 주택 보유자는 신규 대출이 전면 금지되고, 신용대출이 1억 원을 초과하면 1년간 주택 구입이 제한됩니다. 또한 전세대출 이자까지 DSR(총부채상환비율)에 포함되면서 실질 대출 가능 금액이 평균 10~15% 줄어듭니다.
정부는 이 조치를 통해 투기성 자금이 아닌 소득 기반의 건전한 대출 구조를 유도하려는 것입니다.
3. 1억 원 초과 신용대출자 1년간 주택구입 불가
이번 대책의 상징적인 조항이 바로 신용대출 1억 원 제한입니다. 과거엔 신용대출을 활용한 레버리지 투자나 갭투자가 흔했지만 이제는 1억 원을 초과하는 신용대출을 받은 사람은 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없습니다.
결국 소득을 초과한 과도한 대출을 통한 투기를 차단하겠다는 의도입니다. 서울이나 과천 등 투기과열지구에서 매입을 고려한 다면기존 신용대출을 줄이거나 1년 이후로 계획을 조정해야 합니다.
4. 실수요자, 생애 최초 구입자 보호
대출 규제가 강화되었지만 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, 신생아 가구 등은 예외로 보호됩니다. 이들은 기존처럼 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다. 이는 실수요자 중심의 시장 재편을 위한 최소한의 완충 장치이자 청년 세대의 내 집 마련 기회를 유지하려는 정책적 배려입니다.
5. 3억 원 초과 주택매수 시 전세대출 전액 상환
전세대출을 유지한 상태로 규제지역 내 3억 원 초과 주택을 매입하면 기존 전세대출을 전액 상환해야 합니다. 반대로 3억 원 초과 주택을 이미 보유한 사람은 새로운 전세대출을 받을 수 없습니다. 결과적으로 전세와 매매 시장의 자금 흐름이 동시에 묶이며 전세 가격 변동성도 커질 수 있습니다.
6. 다주택자 취득세 폭탄
세 번째 축은 세금입니다. 정부는 다주택자에 대한 취득세를 크게 인상했습니다. 2 주택자는 8%, 3 주택 이상은 12%로 상향 조정되며, 보유 부담을 늘려 매물을 시장에 유도하는 구조입니다. 향후 보유세 완화와 거래세 조정이 병행될 예정으로, 단기 매매보다 장기 보유 중심의 시장으로 전환될 가능성이 큽니다.
7. 세입자 있는 집 거래 불가능
이제는 세입자를 둔 상태로 거래하기가 거의 불가능해졌습니다. 10월 20일 이후 거래되는 토지거래허가구역 내 주택은 ‘4개월 내 실거주하겠다’는 확약서와 세입자 퇴거 증빙이 있어야 합니다. 이를 어길 경우 매입가의 5~10%에 해당하는 이행강제금이 부과되고 반복 위반 시에는 소유권 말소까지 가능해집니다. 실제 거주 중심의 거래만 허용하겠다는 강력한 의지의 표현입니다.
8. 재건축·재개발 입주권 양도 제한
서울·분당·과천 등 투기과열지구의 재건축·재개발 단지는 조합 설립 인가 이후(재건축) 또는 관리처분 인가 이후(재개발)부터 입주권 양도가 제한됩니다. 즉, 인가 이전 단계에서만 지위 승계가 가능하며, 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우에만 예외적으로 허용됩니다.
9. 거래 절벽 불가피
단기적으로는 거래 절벽이 불가피합니다. 대출 규제와 금리 부담이 겹치며 매수세가 위축되고, 서울·수도권의 거래량은 급감할 가능성이 큽니다. 하지만 중장기적으로는 실수요 중심의 안정화 국면으로 전환될 가능성이 높습니다. 투기 수요가 사라진 자리엔 장기 거주와 정책금융 중심의 건전한 시장이 자리 잡을 것으로 보입니다.
10. 실거주 의무 위반 신고 포상제 도입 추진
2025년 하반기 금리 인하 가능성이 거론되면서 정부는 일부 대출 규제 완화를 검토 중입니다. 이번 대책이 ‘규제의 종착점’이 아니라 시장 상황에 따라 조정 가능한 유연한 프레임이라는 의미입니다. 또한 국토부는 ‘실거주 의무 위반 신고 포상제’ 도입을 추진하고 있습니다.
편법 임대를 근절하고 실거주 원칙을 강화하기 위한 제도로, 신고 포상금 지급이 포함될 가능성이 높습니다.
수도권 일부 지역, 특히 광명과 성남은 추가 규제 지정 가능성이 언급되고 있습니다. 이는 시장 과열 신호가 다시 포착될 경우 단계적 규제 확대가 이루어질 수 있음을 의미합니다.
11. 대출, 세금, 거래 규제 동시 강화
이번 10·15 부동산 대책은 “얼마나 빌릴 수 있나”보다 “어떻게 살 것인가”를 묻는 정책입니다. 대출, 세금, 거래 규제가 동시에 강화된 지금, 무주택자든 1 주택자든 자신의 자금 계획과 거주 계획을 다시 점검해야 할 시점입니다.
청년층은 신용대출보다 정부의 생애 최초 특별대출이나 청년·신혼부부 전용 상품을 활용하는 것이 더 현실적인 선택일 수 있습니다.
이번 대책으로 인한 단기적 혼란은 불가피합니다. 하지만 모든 규제 속에는 새로운 시장의 질서와 기회가 숨어있습니다. 중요한 것은 정책의 방향을 이해하면서 신중하게 대응하는 것입니다.
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